Выкуп имущества у совладельцев: документальное оформление, учет и налогообложение

Имущество, полученное гражданами в результате реформирования коллектива сельхозпредприятий, в большинстве случаев перешло в собственность нескольких лиц, которые являются совладельцами. В данной консультации описано юридическое оформление по выкупу имущества у совладельцев, документальное оформление, учет и налогообложение.

Имущество, полученное гражданами в результате ре­формирования коллективных сельхозпредприятий, в большинстве случаев перешло в собственность не­скольких лиц, которые являются совладельцами та­кого имущества. В настоящее время многие из них приняли решение о продаже имущества вновь создан­ным сельскохозяйственным предприятиям. В связи с этим возникли вопросы, связанные с куплей-прода­жей такого имущества, на которые мы ответим в дан­ной консультации.

Юридическое оформление операции по выкупу имущества

В этом разделе рассмотрим две ситуации, когда пред­приятие:

1)  выкупает имущество у совладельцев полностью;

2) выкупает у одного или нескольких лиц часть имуще­ства, находящегося в общей долевой собственности.

Ситуация 1: выкуп имущества у совладельцев

Выкуп имущества сельхозпредприятием у совладель­цев осуществляется, как правило, на основании дого­вора купли-продажи.

Правовой основой составления такого договора яв­ляется Гражданский кодекс (гл. 54).

Договор купли-продажи — это соглашение, по ко­торому продавец (совладелец) обязуется передать имущество в собственность покупателю (сельхозпред­приятию), а покупатель обязуется принять имущество и оплатить его стоимость.

Такой договор составляется в письменной форме и подписывается представителем коллектива совладель­цев имущества и руководителем сельхозпредприятия (или уполномоченным лицом).

Образец указанного договора приведен в приложении к Рекомендациям № 97 (см. приложение к консультации).

При заключении договора купли-продажи для обес­печения интересов обеих сторон в нем должны быть определены:

•  субъекты (стороны) договора;

•   предмет договора (состав имущества);

•   цена, по которой имущество продается;

•   процент за отсрочку платежа (если отсрочка пре­дусмотрена договором);

•   сроки оплаты основной суммы и процентов;

•   порядок передачи имущества покупателю;

•   права и обязанности сторон;

•  ответственность сторон за невыполнение условий договора.

К такому договору обязательно прилагаются:

1)  перечень совладельцев общего имущества, кото­рое продается, с указанием размера и стоимости доли каждого совладельца;

2)  протокол согласования цены имущества;

3)  сроки оплаты покупателем приобретенного иму­щества (см. приложение к консультации).

Право собственности на имущество к предприятию переходит после подписания акта приемки-переда­чи, который является подтверждающим документом для оприходования имущества на баланс.

Право собственности на недвижимое имущество подлежит регистрации в бюро технической инвента­ризации (БТИ). Регистрация осуществляется в БТИ в пределах определенных административно-территори­альных единиц в соответствии с Временным положе­нием № 7/5.

В случае если договор купли-продажи имущества под­лежит нотариальному удостоверению, то право соб­ственности на имущество возникает у покупателя с мо­мента такого удостоверения или с момента вступле­ния в силу решения суда о признании нотариально не удостоверенного договора действительным (п. 3 ст. 334 ГК).

Обязательному нотариальному удостоверению и го­сударственной регистрации подлежат договоры куп­ли-продажи (ст. 657 ГК):

•  земельного участка;

•  целостного имущественного комплекса;

•  жилого дома (квартиры) и другого недвижимого имущества.

Также стороны (покупатель и продавец) могут при­нять решение относительно нотариального удостове­рения имущества, которое не указано в ст. 657 ГК.

Ситуация 2: выкуп доли в распаеванном иму­ществе у одного или нескольких совладельцев

Каждый из совладельцев имущества имеет право са­мостоятельно распоряжаться своей долей в праве общей долевой собственности (ст. 361 ГК). Это зна­чит, что он может продать свою долю имущества, которое находится в такой собственности и удостове­рено имущественным сертификатом.

Продавец доли имущества обязан письменно сооб­щить остальным совладельцам имущества о намере­нии продать свою долю, с указанием цены и других условий продажи (ст. 362 ГК). Совладельцам дано преимущественное право перед другими лицами на куплю доли имущества по объявленной для продажи цене и на других равных условиях (кроме случая про­дажи на публичных торгах).

В случае если другие совладельцы отказались от по­купки доли имущества или не осуществляют своего права после получения сообщения в течение:

•  месяца (относительно недвижимого имущества);

•  десяти дней (для движимого имущества),

то продавец имеет право продать свою долю дру­гим лицам.

Образец договора купли-продажи имущественного пая (доли) приведен в приложении к Рекомендациям № 97.

Условия такого договора аналогичны условиям дого­вора купли-продажи имущества.

Примите к сведению: в типовом договоре не пре­дусмотрено указание конкретного имущества, часть которого выкупается. Поэтому рекомендуем (при не­обходимости) дополнить условия договора перечнем такого имущества.

Обязательным приложением к договору купли-про­дажи имущественного пая (к экземпляру покупателя) является Свидетельство о праве собственности на имущественный пай члена коллективного сельс­кохозяйственного предприятия (имущественный сертификат).

Определение цены продаваемого имущества (имуще­ственного пая) осуществляется сторонами по обоюд­ному согласию.

Налогообложение доходов граждан от продажи имущества

Законом № 889 (пп. 4.3.18) предусмотрено, что сум­ма дохода, полученного налогоплательщиком в ре­зультате отчуждения имущественных паев, которые непосредственно получены им в собственность в про­цессе приватизации (согласно нормам земельного законодательства), не включается в состав налого­облагаемого дохода.

Следовательно, доход граждан от продажи имуще­ства (доли имущества), полученного в результате реформирования КСП, не подлежит налогообло­жению.

Предприятие-покупатель в этом случае не является налоговым агентом, поскольку отсутствует объект налогообложения. Такое же мнение изложено ГНАУ в Письмах № 5748, 7937.

В данной ситуации, по нашему мнению, доходы, выплаченные гражданам (представителю совла­дельцев) за проданное распаеванное имущество, не должны отражаться в налоговом расчете ф. № 1ДФ, поскольку согласно п. 19.2 Закона № 889 его представляют только налоговые аген­ты, а в нашем случае предприятие (покупатель) такого статуса не имеет.

Однако в отдельных разъяснениях ГНАУ предлагает предприятиям, выплачивающим любой доход физи­ческим лицам, отражать его в ф. № 1ДФ.

Поэтому во избежание споров с контролирующими органами рекомендуем предприятию обратиться в местную налоговую инспекцию с письменным запро­сом и в соответствии с ответом на запрос принимать решение относительно отражения таких доходов в ф. № 1ДФ.

Граждане, которые в результате продажи имущества (доли имущества) получили доход, не подлежащий налогообложению, не обязаны представлять годовую налоговую декларацию об имущественном состоянии и доходах (пп. 8.2.1 Закона № 889).

Бухгалтерский учет операций выкупа имущества

В бухгалтерском учете отражение операций, связан­ных с выкупом имущества у граждан, осуществля­ется согласно Методическим рекомендациям № 190 (п. 34 — 35).

Если договором купли-продажи предусмотрено, что вся стоимость приобретенного сельхозпредприятием имущества будет оплачена в течение одного года, то учет задолженности ведется на субсчете 685 «Расчеты с прочими кредиторами».

Если же срок окончательного расчета превышает один год, то учет таких обязательств ведется на счете 55 «Прочие долгосрочные обязательства».

Часть долгосрочной задолженности, подлежащей уп­лате в течение 12 месяцев с даты баланса, переводит­ся в текущие обязательства. Учитывается такая задол­женность по кредиту субсчета 611 «Текущая задолжен­ность по долгосрочным обязательствам».

Пример

Сельхозпредприятие арендовало у группы совла­дельцев основные средства, первоначальная сто­имость которых составляет 500 000 грн. По обо­юдному согласию принято решение во втором по­лугодии текущего года расторгнуть договор арен­ды и заключить договор купли-продажи ранее арендованного имущества. Продажная стоимость определена в сумме 250 000 грн.

Договором предусмотрена отсрочка платежа за имущество на 5 лет.

Отражение таких операций в бухгалтерском учете представлено в таблице.

(грн.)

Перечень документов

1.  ГК — Гражданский кодекс Украины от 16.01.03 г. № 435-IV.

2.  Закон № 889 — Закон Украины от 22.05.03 г. № 889-IV «О налоге с доходов физических лиц».

3.  Временное положение № 7/5 — Временное положение № 7/5 о порядке регистрации прав собственности на недвижи­мое имущество, утвержденное приказом Минюста Украины от 07.02.02 г. № 7/5.

4.  Методические рекомендации № 190 — Методические рекомендации по отражению в бухгалтерском учете операций по формированию собственного капитала и привлечению имущества бывших членов коллективных сельскохозяйственных предприятий вновь созданными сельскохозяйственными предприятиями, утвержденные приказом Минагрополитики Ук­раины от 02.07.01 г. № 190.

5.  Рекомендации № 97 — Рекомендации относительно использования имущества, которое находится в общей долевой собственности, утвержденные приказом Минагрополитики Украины от 09.04.01 г. № 97.

6.  Письмо № 5748 — письмо ГНАУ от 23.05.06 г. № 5748/6/17-0716 («Баланс-Агро», 2006, № 12).

7.  Письмо Ns 7937 — письмо ГНАУ от 20.07.06 г. № 7937/6/17-0716 «О рассмотрении письма».

Приложение к консультации

Договір

купівлі-продажу майна, що знаходиться в спільній частковій власності

Місто (село, селище) __________________                         «___»______________200_ р.

Район ________________________________

Область __________________________________

Ми, співвласники майна, що належить нам на праві спільної часткової власності, які надалі іменуються Про­давець, в особі Голови Комітету (Уповноваженого) ________________________, який діє на підставі довіре­ності (Договору про спільне володіння, користування і розпорядження майном, що знаходиться у спільній частковій власності, від «___»_______________200_ р.), з однієї сторони, і ______________________________________________________________________

(назва юридичної особи)

що надалі іменується Покупець, в особі _________________________________________________,                                                                                  (прізвище, ім’я, по батькові особи)

який діє на підставі Статуту, з другої сторони, уклали цей Договір про таке:

1. Предмет договору

1.1.  Продавець надає Покупцю майно, перелік якого надається у додатку 2 до цього Договору (далі — майно), а Покупець зобов’язується сплатити вартість цього майна.

1.2.  Розмір частки кожного із співвласників у спільному майні, що є предметом цього Договору, визначається у вартісному виразі і у відсотках (список громадян з зазначенням розміру належних їм часток у спільному майні визначений в додатку 1 до цього Договору).

1.3.  Право власності на майно переходить після підписання акта приймання-передачі.

1.4.  Покупець зобов’язується сплатити вартість майна грошима рівними частками протягом ____років, після закінчення першого року з моменту укладення Договору. За відстрочку кінцевого платежу Покупець спла­чує ___(відсотків) річних від вартості майна. Терміни платежів наведені в додатку 3 до цього Договору.

1.5.  Вартість майна визначається в Протоколі погодження ціни за згодою сторін і на момент укладення дого­вору складає ____грн. Протокол погодження ціни підписується представниками кожної із сторін (додаток 2).

2. Права і обов’язки сторін

2.1.  Права Покупця:

-  отримати від Продавця майно, визначене у додатку 2 до цього Договору, за актом приймання-передачі протягом 3 (трьох) днів з моменту підписання Договору.

2.2.  Обов’язки Покупця:

-  повністю сплатити вартість майна відповідно до умов п. 1.4 цього Договору.

Права Продавця:

-  одержати від Покупця оплату вартості майна відповідно до умов п. 1.4 цього Договору.

2.3.  Обов’язки Продавця:

-  передати Покупцю майно, визначене цим Договором, за актом приймання-передачі протягом 3 днів з мо­менту підписання Договору.

3. Ризики. Відповідальність сторін

3.1.  Ризик випадкової загибелі чи пошкодження майна несе Покупець з моменту підписання акта приймання-передачі.

3.2.  За несплату Покупцем вартості майна в терміни, передбачені Договором, нараховується пеня в розмірі ____% річних від несплаченої вчасно суми. Сплата пені не звільняє Сторони від виконання зобов’язань, перед­бачених цим Договором.

3.3.  Сторони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання зобов’язань за цим Дого­вором, якщо таке невиконання стало наслідком дії нездоланної сили, тобто подій, настання яких Сторони неспроможні були передбачити і попередити (пожежі, повені, землетруси, інші стихійні явища природи, воєнні дії тощо)

4. Дія Договору

4.1.  Договір набуває чинності з дня його укладання і діє протягом ___років.

4.2.  Дострокове припинення Договору та внесення в нього змін здійснюється за письмовою згодою сторін.

4.3.  Строк дії Договору може бути продовженим за згодою сторін.

5. Інші умови

5.1.  Спори за цим Договором розглядаються сторонами шляхом переговорів, а в разі недосягнення згоди — в судовому порядку.

5.2.  Цей Договір підписано в двох примірниках:

один зберігається у Покупця, другий — у Продавця.

Реквізити і підписи сторін:

Від Покупця:                                                                                          Від Співвласників:

(повна назва господарства)                                               (прізвище, ім’я, по батькові) Юридична адреса:

___________________________                                                   паспорт:____________________

(місто, село, селище)                                                                                        (серія та номер)

___________________________                                                   ___________________________

(район)                                                                                                             (ким і коли виданий)

___________________________                                                   ___________________________

(область)

р/р _________МФО _______

        (номер)

_______________________________                             ___________(______________________)

(назва банківської установи)                                          (підпис)       (прізвище, ім’я, по батькові)

_______________________________                              ___________(_____________________)

(посада)                                                                             (підпис)       (прізвище, ім’я, по батькові)

М. П.

Додаток 1

до Договору купівлі-продажу

від «___»_______________200_ р.

Перелік співвласників із зазначенням розміру і вартості майнової частки в майні, що продається

Голова Комітету (Уповноважений) ______________                (________________________)

                                                                         (підпис)                        (прізвище, ім’я по батькові)

Додаток 2

до Договору купівлі-продажу

від «___»_______________200_ р.

Протокол погодження ціни

Від Співвласників:                                                                                      Від Покупця:

__________  ________________________               __________  ________________________

(підпис)        (прізвище, ім’я, по батькові)                 (підпис)         (прізвище, ім’я, по батькові)

Додаток З

до Договору купівлі-продажу

від «___»_______________200_ р.

Терміни оплати Покупцем придбаного майна

Від Співвласників:                                                   Від Покупця:

__________(___________________)                         __________(_______________________)

(підпис)      (прізвище, ім’я, по батькові)                   (підпис)       (прізвище, ім’я, по батькові)