Имущество, полученное гражданами в результате реформирования коллектива сельхозпредприятий, в большинстве случаев перешло в собственность нескольких лиц, которые являются совладельцами. В данной консультации описано юридическое оформление по выкупу имущества у совладельцев, документальное оформление, учет и налогообложение.
Имущество, полученное гражданами в результате реформирования коллективных сельхозпредприятий, в большинстве случаев перешло в собственность нескольких лиц, которые являются совладельцами такого имущества. В настоящее время многие из них приняли решение о продаже имущества вновь созданным сельскохозяйственным предприятиям. В связи с этим возникли вопросы, связанные с куплей-продажей такого имущества, на которые мы ответим в данной консультации.
Юридическое оформление операции по выкупу имущества
В этом разделе рассмотрим две ситуации, когда предприятие:
1) выкупает имущество у совладельцев полностью;
2) выкупает у одного или нескольких лиц часть имущества, находящегося в общей долевой собственности.
Ситуация 1: выкуп имущества у совладельцев
Выкуп имущества сельхозпредприятием у совладельцев осуществляется, как правило, на основании договора купли-продажи.
Правовой основой составления такого договора является Гражданский кодекс (гл. 54).
Договор купли-продажи — это соглашение, по которому продавец (совладелец) обязуется передать имущество в собственность покупателю (сельхозпредприятию), а покупатель обязуется принять имущество и оплатить его стоимость.
Такой договор составляется в письменной форме и подписывается представителем коллектива совладельцев имущества и руководителем сельхозпредприятия (или уполномоченным лицом).
Образец указанного договора приведен в приложении к Рекомендациям № 97 (см. приложение к консультации).
При заключении договора купли-продажи для обеспечения интересов обеих сторон в нем должны быть определены:
• субъекты (стороны) договора;
• предмет договора (состав имущества);
• цена, по которой имущество продается;
• процент за отсрочку платежа (если отсрочка предусмотрена договором);
• сроки оплаты основной суммы и процентов;
• порядок передачи имущества покупателю;
• права и обязанности сторон;
• ответственность сторон за невыполнение условий договора.
К такому договору обязательно прилагаются:
1) перечень совладельцев общего имущества, которое продается, с указанием размера и стоимости доли каждого совладельца;
2) протокол согласования цены имущества;
3) сроки оплаты покупателем приобретенного имущества (см. приложение к консультации).
Право собственности на имущество к предприятию переходит после подписания акта приемки-передачи, который является подтверждающим документом для оприходования имущества на баланс.
Право собственности на недвижимое имущество подлежит регистрации в бюро технической инвентаризации (БТИ). Регистрация осуществляется в БТИ в пределах определенных административно-территориальных единиц в соответствии с Временным положением № 7/5.
В случае если договор купли-продажи имущества подлежит нотариальному удостоверению, то право собственности на имущество возникает у покупателя с момента такого удостоверения или с момента вступления в силу решения суда о признании нотариально не удостоверенного договора действительным (п. 3 ст. 334 ГК).
Обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи (ст. 657 ГК):
• земельного участка;
• целостного имущественного комплекса;
• жилого дома (квартиры) и другого недвижимого имущества.
Также стороны (покупатель и продавец) могут принять решение относительно нотариального удостоверения имущества, которое не указано в ст. 657 ГК.
Ситуация 2: выкуп доли в распаеванном имуществе у одного или нескольких совладельцев
Каждый из совладельцев имущества имеет право самостоятельно распоряжаться своей долей в праве общей долевой собственности (ст. 361 ГК). Это значит, что он может продать свою долю имущества, которое находится в такой собственности и удостоверено имущественным сертификатом.
Продавец доли имущества обязан письменно сообщить остальным совладельцам имущества о намерении продать свою долю, с указанием цены и других условий продажи (ст. 362 ГК). Совладельцам дано преимущественное право перед другими лицами на куплю доли имущества по объявленной для продажи цене и на других равных условиях (кроме случая продажи на публичных торгах).
В случае если другие совладельцы отказались от покупки доли имущества или не осуществляют своего права после получения сообщения в течение:
• месяца (относительно недвижимого имущества);
• десяти дней (для движимого имущества),
то продавец имеет право продать свою долю другим лицам.
Образец договора купли-продажи имущественного пая (доли) приведен в приложении к Рекомендациям № 97.
Условия такого договора аналогичны условиям договора купли-продажи имущества.
Примите к сведению: в типовом договоре не предусмотрено указание конкретного имущества, часть которого выкупается. Поэтому рекомендуем (при необходимости) дополнить условия договора перечнем такого имущества.
Обязательным приложением к договору купли-продажи имущественного пая (к экземпляру покупателя) является Свидетельство о праве собственности на имущественный пай члена коллективного сельскохозяйственного предприятия (имущественный сертификат).
Определение цены продаваемого имущества (имущественного пая) осуществляется сторонами по обоюдному согласию.
Налогообложение доходов граждан от продажи имущества
Законом № 889 (пп. 4.3.18) предусмотрено, что сумма дохода, полученного налогоплательщиком в результате отчуждения имущественных паев, которые непосредственно получены им в собственность в процессе приватизации (согласно нормам земельного законодательства), не включается в состав налогооблагаемого дохода.
Следовательно, доход граждан от продажи имущества (доли имущества), полученного в результате реформирования КСП, не подлежит налогообложению.
Предприятие-покупатель в этом случае не является налоговым агентом, поскольку отсутствует объект налогообложения. Такое же мнение изложено ГНАУ в Письмах № 5748, 7937.
В данной ситуации, по нашему мнению, доходы, выплаченные гражданам (представителю совладельцев) за проданное распаеванное имущество, не должны отражаться в налоговом расчете ф. № 1ДФ, поскольку согласно п. 19.2 Закона № 889 его представляют только налоговые агенты, а в нашем случае предприятие (покупатель) такого статуса не имеет.
Однако в отдельных разъяснениях ГНАУ предлагает предприятиям, выплачивающим любой доход физическим лицам, отражать его в ф. № 1ДФ.
Поэтому во избежание споров с контролирующими органами рекомендуем предприятию обратиться в местную налоговую инспекцию с письменным запросом и в соответствии с ответом на запрос принимать решение относительно отражения таких доходов в ф. № 1ДФ.
Граждане, которые в результате продажи имущества (доли имущества) получили доход, не подлежащий налогообложению, не обязаны представлять годовую налоговую декларацию об имущественном состоянии и доходах (пп. 8.2.1 Закона № 889).
Бухгалтерский учет операций выкупа имущества
В бухгалтерском учете отражение операций, связанных с выкупом имущества у граждан, осуществляется согласно Методическим рекомендациям № 190 (п. 34 — 35).
Если договором купли-продажи предусмотрено, что вся стоимость приобретенного сельхозпредприятием имущества будет оплачена в течение одного года, то учет задолженности ведется на субсчете 685 «Расчеты с прочими кредиторами».
Если же срок окончательного расчета превышает один год, то учет таких обязательств ведется на счете 55 «Прочие долгосрочные обязательства».
Часть долгосрочной задолженности, подлежащей уплате в течение 12 месяцев с даты баланса, переводится в текущие обязательства. Учитывается такая задолженность по кредиту субсчета 611 «Текущая задолженность по долгосрочным обязательствам».
Пример
Сельхозпредприятие арендовало у группы совладельцев основные средства, первоначальная стоимость которых составляет 500 000 грн. По обоюдному согласию принято решение во втором полугодии текущего года расторгнуть договор аренды и заключить договор купли-продажи ранее арендованного имущества. Продажная стоимость определена в сумме 250 000 грн.
Договором предусмотрена отсрочка платежа за имущество на 5 лет.
Отражение таких операций в бухгалтерском учете представлено в таблице.
(грн.)
Перечень документов
1. ГК — Гражданский кодекс Украины от 16.01.03 г. № 435-IV.
2. Закон № 889 — Закон Украины от 22.05.03 г. № 889-IV «О налоге с доходов физических лиц».
3. Временное положение № 7/5 — Временное положение № 7/5 о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденное приказом Минюста Украины от 07.02.02 г. № 7/5.
4. Методические рекомендации № 190 — Методические рекомендации по отражению в бухгалтерском учете операций по формированию собственного капитала и привлечению имущества бывших членов коллективных сельскохозяйственных предприятий вновь созданными сельскохозяйственными предприятиями, утвержденные приказом Минагрополитики Украины от 02.07.01 г. № 190.
5. Рекомендации № 97 — Рекомендации относительно использования имущества, которое находится в общей долевой собственности, утвержденные приказом Минагрополитики Украины от 09.04.01 г. № 97.
6. Письмо № 5748 — письмо ГНАУ от 23.05.06 г. № 5748/6/17-0716 («Баланс-Агро», 2006, № 12).
7. Письмо Ns 7937 — письмо ГНАУ от 20.07.06 г. № 7937/6/17-0716 «О рассмотрении письма».
Приложение к консультации
Договір
купівлі-продажу майна, що знаходиться в спільній частковій власності
Місто (село, селище) __________________ «___»______________200_ р.
Район ________________________________
Область __________________________________
Ми, співвласники майна, що належить нам на праві спільної часткової власності, які надалі іменуються Продавець, в особі Голови Комітету (Уповноваженого) ________________________, який діє на підставі довіреності (Договору про спільне володіння, користування і розпорядження майном, що знаходиться у спільній частковій власності, від «___»_______________200_ р.), з однієї сторони, і ______________________________________________________________________
(назва юридичної особи)
що надалі іменується Покупець, в особі _________________________________________________, (прізвище, ім’я, по батькові особи)
який діє на підставі Статуту, з другої сторони, уклали цей Договір про таке:
1. Предмет договору
1.1. Продавець надає Покупцю майно, перелік якого надається у додатку 2 до цього Договору (далі — майно), а Покупець зобов’язується сплатити вартість цього майна.
1.2. Розмір частки кожного із співвласників у спільному майні, що є предметом цього Договору, визначається у вартісному виразі і у відсотках (список громадян з зазначенням розміру належних їм часток у спільному майні визначений в додатку 1 до цього Договору).
1.3. Право власності на майно переходить після підписання акта приймання-передачі.
1.4. Покупець зобов’язується сплатити вартість майна грошима рівними частками протягом ____років, після закінчення першого року з моменту укладення Договору. За відстрочку кінцевого платежу Покупець сплачує ___(відсотків) річних від вартості майна. Терміни платежів наведені в додатку 3 до цього Договору.
1.5. Вартість майна визначається в Протоколі погодження ціни за згодою сторін і на момент укладення договору складає ____грн. Протокол погодження ціни підписується представниками кожної із сторін (додаток 2).
2. Права і обов’язки сторін
2.1. Права Покупця:
- отримати від Продавця майно, визначене у додатку 2 до цього Договору, за актом приймання-передачі протягом 3 (трьох) днів з моменту підписання Договору.
2.2. Обов’язки Покупця:
- повністю сплатити вартість майна відповідно до умов п. 1.4 цього Договору.
Права Продавця:
- одержати від Покупця оплату вартості майна відповідно до умов п. 1.4 цього Договору.
2.3. Обов’язки Продавця:
- передати Покупцю майно, визначене цим Договором, за актом приймання-передачі протягом 3 днів з моменту підписання Договору.
3. Ризики. Відповідальність сторін
3.1. Ризик випадкової загибелі чи пошкодження майна несе Покупець з моменту підписання акта приймання-передачі.
3.2. За несплату Покупцем вартості майна в терміни, передбачені Договором, нараховується пеня в розмірі ____% річних від несплаченої вчасно суми. Сплата пені не звільняє Сторони від виконання зобов’язань, передбачених цим Договором.
3.3. Сторони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання зобов’язань за цим Договором, якщо таке невиконання стало наслідком дії нездоланної сили, тобто подій, настання яких Сторони неспроможні були передбачити і попередити (пожежі, повені, землетруси, інші стихійні явища природи, воєнні дії тощо)
4. Дія Договору
4.1. Договір набуває чинності з дня його укладання і діє протягом ___років.
4.2. Дострокове припинення Договору та внесення в нього змін здійснюється за письмовою згодою сторін.
4.3. Строк дії Договору може бути продовженим за згодою сторін.
5. Інші умови
5.1. Спори за цим Договором розглядаються сторонами шляхом переговорів, а в разі недосягнення згоди — в судовому порядку.
5.2. Цей Договір підписано в двох примірниках:
один зберігається у Покупця, другий — у Продавця.
Реквізити і підписи сторін:
Від Покупця: Від Співвласників:
(повна назва господарства) (прізвище, ім’я, по батькові) Юридична адреса:
___________________________ паспорт:____________________
(місто, село, селище) (серія та номер)
___________________________ ___________________________
(район) (ким і коли виданий)
___________________________ ___________________________
(область)
р/р _________МФО _______
(номер)
_______________________________ ___________(______________________)
(назва банківської установи) (підпис) (прізвище, ім’я, по батькові)
_______________________________ ___________(_____________________)
(посада) (підпис) (прізвище, ім’я, по батькові)
М. П.
Додаток 1
до Договору купівлі-продажу
від «___»_______________200_ р.
Перелік співвласників із зазначенням розміру і вартості майнової частки в майні, що продається
Голова Комітету (Уповноважений) ______________ (________________________)
(підпис) (прізвище, ім’я по батькові)
Додаток 2
до Договору купівлі-продажу
від «___»_______________200_ р.
Протокол погодження ціни
Від Співвласників: Від Покупця:
__________ ________________________ __________ ________________________
(підпис) (прізвище, ім’я, по батькові) (підпис) (прізвище, ім’я, по батькові)
Додаток З
до Договору купівлі-продажу
від «___»_______________200_ р.
Терміни оплати Покупцем придбаного майна
Від Співвласників: Від Покупця:
__________(___________________) __________(_______________________)
(підпис) (прізвище, ім’я, по батькові) (підпис) (прізвище, ім’я, по батькові)