В материале даются советы, какие моменты надо учесть при заключении договора аренды земли, чтобы в дальнейшем не было недоразумений между арендатором и арендодателем.
В последнее время увеличивается количество арендаторов — сельскохозяйственных предприятий, которые заинтересованы взять в аренду земельные участки на значительный срок: 10 лет, 15 лет, а то и больше. Особенно это касается аренды качественных сельскохозяйственных угодий, использование которых предусматривает получение стабильной прибыли. При этом заинтересованность таких арендаторов в заключении договоров на продолжительный срок объясняется довольно просто: рассчитывая работать на земле довольно долго, вкладывая значительные средства в возделывание земли, арендаторы хотят быть уверены в стабильности арендных отношений с владельцами земли.
Но, как правило, договоры аренды земельных участков на продолжительный срок (долгосрочная аренда) разрабатываются с учетом интересов арендатора. Целесообразно ли сдавать землю в аренду на продолжительный срок? Что необходимо знать и на что обратить внимание при заключении таких договоров?
1. Сначала подчеркнем, что законом «Об аренде земли» определено условия, которые обязательно должен содержать договор аренды земельного участка (важные условия). К такие условия отнесены:
— объект аренды (указывается месторасположения и размер (площадь) земельного участка);
— срок действия договора аренды (определяется годами, может определяться и месяцами, по согласию сторон);
— арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения, пересмотра и ответственности за ее неуплату;
— условия использования и целевое назначение земельного участка, который передается в аренду; условия сохранения состояния объекта аренды;
— условия и сроки передачи земельного участка арендатору;
— условия возвращения земельного участка арендодателю;
— существующие ограничения (отягощение) относительно использования земельного участка; определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожение объекта аренды или его части;
— ответственность сторон за нарушение условий договора.
Отсутствие в договоре аренды земли одного из важных условий является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для признания договора недействительным согласно закону в судебном порядке.
По согласию сторон в договоре аренды земли могут оговариваться другие условия, в частности качественное состояние земельных угодий, порядок возмещения затрат на осуществление мероприятий по охране и улучшению объекта аренды, проведение мелиоративных работ, а также обстоятельства, которые могут повлиять на смену или прекращение действия договора аренды и т.п..
Относительно передачи земли в долгосрочную аренду, то прежде всего рекомендуем внимательно прочитать сам договор аренды. Наиболее актуальными для крестьян-владельцев земли — являются вопросы размера арендной платы за пользование их земельными участками. И, как правило, другие условия договора остаются без внимания арендодателя. Если стороны согласовали размер арендной платы, то не менее актуальными являются положения об: индексации арендной платы, формы выплаты арендной платы, сроки ее выплаты. Индексация арендной платы предусматривает увеличение размера арендной платы с учетом индексов инфляции. Часто приходится анализировать договоры аренды, в которых прямо указано, что арендная плата не подлежит индексации. Такое положение может привести к тому, что лет через десять установленная при заключении договора сумма арендной платы, например 1,5%, будет составлять уже 0,5%, а то и еще меньше. Итак, для защиты интересов владельца земли (арендодателя) при заключении договора аренды на продолжительный срок необходимым условием договора должна быть индексация арендной платы.
Арендная плата выплачивается, зачастую, в натуральной форме, т.е. сельскохозяйственной продукцией. Для арендодателя наибольший интерес представляет выплата арендной платы качественными продуктами по наименьшим ценам, для арендатора — наоборот. Здесь наиболее важным средством защиты своих прав для арендодателя является установление в договоре качества, цены или порядка определения цены продукции, которой будет выплачиваться арендная плата. Понятие «рыночные цены» есть нечетким, поэтому в случае предусмотрения в договоре выплаты арендной платы продукцией по рыночным ценам, существует возможность для арендатора по-своему трактовать, какая цена будет рыночной. Как вариант установления цены можно предложить следующие: 1) выплата арендной платы осуществляется сельскохозяйственной продукцией (возможно также указать конкретный перечень) по ценам, которые сложились на рынке на момент расчета и подтвержденные справкой регионального отделения торгово-промышленной палаты; или 2) выплата арендной платы осуществляется сельскохозяйственной продукцией по ценам, которые письменно соглашаются сторонами договора.
Четкое установление срока выплаты арендной платы необходимо для того, чтобы арендодатель мог защитить свои права в случае несвоевременной выплаты арендной платы. Наиболее удачным, по нашему мнению, будет четкое установление срока выплаты (например, до 15 ноября каждого года) или периода (например, с 1 ноября до 31 декабря каждого года).
Следующим важным моментом является порядок передачи земельного участка в аренду и условия ее возвращения. Необходимо после заключения договора аренды подписать акт приема-передачи земельного участка арендатору, который будет подтверждением реальной передачи земельного участка по договору. С момента подписания этого акта арендатор несет ответственность за сохранность земельного участка. Относительно условий возвращения, то считаем необходимым сделать ударение на таком же порядке приема земельного участка арендатором, как и при передаче, т.е. за актом приема-передачи. Это необходимо для того, чтобы владелец земли по возвращении ему участка из долгосрочной аренды мог оценить состояние своего земельного участка, и в случае необходимости требовать у арендатора устранения ухудшений земельного участка до передачи ему (владельцу) земельного участка. Важным является указание того, что земельный участок считается переданным арендодателю с момента подписания сторонами акта приема-передачи.
Законом «Об аренде земли» определены документы, которые являются неотъемлемой частью договора аренды. При заключении договора на продолжительный срок мы бы настойчиво советовали, чтобы все эти документы были добавлены к договору и подписаны сторонами в момент подписания самого договора. Это следующие документы, о некоторых из них мы уже упоминали:
— план или схема земельного участка, который передается в аренду;
— кадастровый план земельного участка с отображением ограничений (отягощений) в ее использовании и установленных земельных сервитутов;
— акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);
— акт приема-передачи объекта аренды;
— проект отвода земельного участка в случаях, предусмотренных этим Законом.
— соглашение относительно возмещения арендатору затрат на мероприятия, направленные на охрану и улучшение объекта аренды (если договором аренды земли предполагается осуществить такие мероприятия). Имеется в виду, что в случае, если арендатор имеет намерение осуществить затраты на улучшение земельного участка, то возможность их возмещения, а также порядок возмещения (если арендодатель соглашается их возместить), должны быть согласованы сторонами письменно.
Необходимым условием защиты прав арендодателя является положение, согласно которому все изменения в договор могут быть внесены исключительно по согласию сторон, изложенному в письменном соглашении, которое подлежит регистрации, как и сам договор. Поэтому важно, чтобы договор не содержал условий, по которыми арендатор имеет право изменять определенным образом некоторые условия договора или выполнять их по собственному усмотрению.
И, в заключение, необходимо сделать ударение на том, что договор аренды земли, независимо от срока, на который он заключен, подлежит обязательной государственной регистрации и приобретает силу со дня его регистрации. Если договор не зарегистрировано, владелец земли будет значительно ограничен в возможности защитить свои права, в частности и в получении платы за пользование его земельным участком. Поэтому арендодателю необходимо проконтролировать, чтобы договор аренды был надлежащим образом зарегистрированный, а один экземпляр зарегистрированного договора обязательно хранился у арендодателя.
(По материалам газеты «Фермерське господарство»).