Аренда земли | Агро Корзина

Материал посвящен правилам, которые надо соблюдать при заключении договора аренды земли, чтобы арендные отношения приносили сторонам взаимную выгоду.

Светлана БОГАНОВА, начальник юридического отдела Днепропетровской сельскохозяйственной совещательной службы

Аренда земли на сегодняшний день является наиболее эффективным инструментом увеличения земельных угодий в сельскохозяйственном производстве, а для множества сельских жителей — одним из существенных источников дохода. Для того чтобы арендные отношения приносили сторонам взаимную выгоду, следует соблюдать несколько правил. О них и пойдет речь в этой консультации.

При заключении любого договора необходимо выполнить следующие основные действия:

• проверить полномочия сторон, подписывающих договор;

• включить в договор существенные условия;

• определить права и обязанности сторон.

Стороны договора

Сторонами договора аренды земли являются арендодатель и арендатор. О том, кто может ими быть, вы узнаете из табл. 1.

Таблица 1

Существенные условия договора

Упоминания о договорах аренды земли можно найти в ЗК, ГК, ХК и Законе № 161. Положения данных нормативно-правовых актов несколько противоречивы (в частности, это касается существенных условий договора и необходимости его нотариального удостоверения). Однако Закон № 161 «Об аренде земли» является специальным и имеет приоритет перед другими законами в сфере земельно-арендных правоотношений, поэтому в дальнейшем будем исходить именно из его положений.

Информацию о существенных условиях договора аренды земли представим в табл. 2.

Таблица 2

Обратите внимание! Наличие всех существенных условий договора важно как для арендодателя, так и для арендатора, поскольку их отсутствие может привести к отказу в госрегистрации договора или признанию его недействительным.

Постановлением № 220 утвержден Типовой договор аренды земли. Его можно использовать при составлении договора, конкретизируя отдельные условия.

Права и обязанности сторон

Права и обязанности сторон в договоре должны быть изложены в соответствии с Законом № 161, но стороны могут определить и другие права и обязанности, если они не противоречат законодательству Украины.

Так, можно просто переписать ст. 24 и 25 Закона № 161, а можно, кроме этого, предусмотреть, к примеру, что арендатор обязан обрабатывать землю исключительно самостоятельно и не передавать ее в субаренду, или использовать спецагротехнологии, или то, что ему нельзя возводить строения либо закладывать сад, и т. п.

Регистрация договора аренды

Допустим, вы договорились обо всех существенных условиях и подписали договор. Арендодатель облегченно вздыхает и предвкушает получение арендной платы, арендатор строит планы и готов хозяйствовать. Однако законодательство запрещает приступать к использованию земельного участка до установления его границ на местности, заключения договора аренды и его государственной регистрации. Поэтому, пока на договоре не будет стоять подпись и печать уполномоченного на госрегистрацию органа, он не считается заключенным и не порождает никаких прав и обязанностей сторон.

На сегодняшний день действующим считается Постановление Кабмина Украины № 2073, которое предписывает регистрировать договоры аренды в сельсоветах и райгосадминистрациях. Однако это постановление противоречит ст. 20 Закона № 161, согласно которой регистрация осуществляется в порядке, предусмотренном законом, а постановление КМУ таковым не является.

При регистрации договоров аренды и прав пользования землей сейчас следует руководствоваться Законом № 1952 и Постановлением № 1088, которые регулируют вопросы государственной регистрации земельных участков и прав на недвижимое имущество, хотя и они действуют еще не в полном объеме.

В соответствии с указанными документами договоры аренды земли регистрирует Центр государственного земельного кадастра и его отделения на местах.

Каков же порядок регистрации?

• Начинается она с создания регистрационной карты, внесения информации в Книгу регистрации договоров аренды и в автоматизированную систему кадастра. Все это делается, конечно же, с затребованием множества документов и за плату.

• Размер платы зависит:

- от юридического статуса лица — физические лица платят меньше;

- от конфигурации земельного участка — чем она у вас сложнее, тем больше придется заплатить.

Поэтому, если юрлицо заключает договор с физлицом арендодателем, с точки зрения экономии средств есть смысл возложить обязанности по регистрации на него.

С другой стороны, если арендодателей много, контролировать исполнение данной обязанности сложно, а пользоваться землей без надлежащим образом оформленных документов нельзя.

Выходом в данной ситуации может быть регистрация договоров юрлицом, но по доверенностям от физлиц. Следует лишь просчитать, что будет выгоднее — заплатить за регистрацию по тарифам юрлиц или оформить доверенности и заплатить по тарифам физлиц.

Все договоренности об оплате регистрации будет не лишним изложить в самом договоре, а плату за регистрацию поделить поровну между сторонами договора.

• Не менее важный момент регистрации - срок ее осуществления. Как минимум следует оговорить срок подачи договора на регистрацию — не более 5 дней со дня подписания.

• Отдельно стоит упомянуть о нотариальном удостоверении договора. Согласно Закону № 161 оно производится по желанию одной из сторон и не является обязательным.

Досрочное расторжение договора

Начнем с того, что, встав однажды не с той ноги и решив, что вам не нравится вид подсолнухов на переданной вами в аренду земле, не спешите беспокоить арендатора. Расторжение договора в одностороннем порядке не допускается (если только вы предварительно не записали в договоре, в каких случаях это возможно, или если такие случаи обусловлены законом).

Если же вид подсолнечников не нравится ни вам, ни арендатору, законы позволяют расторгнуть договор по взаимному согласию сторон (ст. 31 Закона № 161, ст. 651 ГК). При этом имеет значение только это согласие, а не причина, по которой он расторгается.

Форма соглашения должна быть такой же, как и сам договор. Был договор простой письменной формы, таким же должно быть и соглашение о его расторжении, был нотариально заверенный — заверяйте нотариально.

В связи с тем что соглашение о расторжении прекращает права (ст. 653 ГК), оно также подлежит госрегистрации. Если при расторжении у сторон возникают убытки, они вправе требовать друг у друга их возмещения.

Гораздо хуже, когда подсолнечники хороши, но вот радости они вам в виде арендной платы не приносят. Здесь речь идет о неисполнении обязательств по договору, и вы имеете право не только требовать выплаты арендной платы (надлежащего исполнения договора), но и отказаться от сотрудничества с нерадивым партнером. Только в данном случае нерадивость придется доказывать в судебном порядке, вероятно, одновременно с требованием выплатить задолженность (ст. 31, 35 Закона № 161).

Аналогичное право есть и у арендатора, поскольку арендодатель тоже может вести себя неадекватно, например препятствовать использованию земельного участка арендатором.

Продление договора

Когда срок договора подходит к концу, возникает вопрос о продлении или прекращении арендных отношений.

По общему правилу в случае возобновления договора на новый срок стороны могут пересмотреть его условия по обоюдному согласию, например увеличить или уменьшить срок аренды, размер арендной платы и порядок ее выплаты, ввести новые обязанности и т. п. В этом случае заключается новый договор.

Однако арендодателю следует помнить: если он не желает продлевать срок аренды или хочет заключить договор с другим арендатором, то должен направить арендатору письмо-уведомление о том, что с даты, указанной в договоре, арендные отношения между сторонами прекращаются и арендатор против продолжения данного договора аренды.

Если такое возражение не поступит арендатору в течение одного месяца по истечении срока договора аренды, то данный договор подлежит возобновлению на тех же условиях и на тот же срок, которые были предусмотрены действующим договором.

Для оформления возобновления срока договора аренды в данном случае все же стоит заключить дополнительное соглашение, которым изменить срок договора. Это будет надежным доказательством продолжения арендных отношений между сторонами.

Арендатору же стоит взять на заметку следующее правило: арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору, имеет преимущественное право на продление договора аренды при прочих равных условиях.

Другими словами, если два арендатора предлагают одинаковый срок аренды, одинаковую арендную плату и прочие условия, то договор следует заключать с тем из них, с которым арендодатель уже вступал в арендные отношения. Иначе суд обяжет арендодателя заключить такой договор.

(По материалам газеты «Баланс-Агро»).