В статье идёт речь об особенностях договора аренды имущественного пая, его форме, существенных условиях, правах и обязанностях сторон, прекращении договора аренды.
Светлана БОГАНОВА, начальник юридического отдела Днепропетровской сельскохозяйственной совещательной службы
Рассмотрим особенности договора аренды имущественного пая. Оговоримся сразу, что под имущественным паем в данной консультации подразумевается имущество, полученное в натуре в качестве пая.
Стороны договора
Как известно, имущество в качестве имущественного пая может передаваться:
1) индивидуально;
2) в совместную долевую собственность.
У каждого варианта свои особенности заключения договора аренды. Расскажем о них подробнее.
Вариант 1. Арендодателем по договору аренды будет:
• либо собственник имущества, то есть лицо, получившее свой имущественный пай в натуре индивидуально;
• либо уполномоченное им лицо, которое будет действовать на основании доверенности. Заметим, что в зависимости от вида имущества может потребоваться нотариальное удостоверение такой доверенности, например, если речь идет о недвижимости.
Вариант 2. Когда имущество находится в совместной долевой собственности, совладельцы действуют на основании договора о совместном владении, пользовании и распоряжении имуществом.
Этим договором определяется уполномоченный, который наделяется правами заключать договоры и подписывать их от имени совладельцев. Действует уполномоченный на основании доверенности, выданной ему каждым совладельцем.
Договор аренды заключается по решению собрания совладельцев, которые доверяют уполномоченному подписать его от их имени (п. 6, 10 Рекомендаций № 96 МинАП Украины от 06.04.2001 г.).
Арендатором имущества в обоих случаях может быть любое юридическое или физическое лицо, изъявившее желание использовать данное имущество.
Рекомендация арендатору: заключая договор, убедитесь, что вы имеете дело с собственником имущества или с лицом, уполномоченным собственником заключать договор аренды.
Форма договора
Договор аренды имущественного пая должен быть заключен вписьменной форме. Относительно отдельных видов имущества могут предъявляться более жесткие требования, в частности, договор аренды строения на срок более 3 лет подлежит нотариальному удостоверению и госрегистрации (ст. 793 ГК). Нотариально удостоверить необходимо также договор аренды транспортного средства, если одной из сторон выступает физлицо (ст. 799 ГК).
Существенные условия договора
1. Предмет договора аренды. Таким предметом может быть вещь, которая имеет индивидуальные признаки и сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (непотребляемая вещь).
Договор должен содержать максимально конкретное описание передаваемого в аренду имущества и данные о его стоимости.
2. Арендная плата. Рекомендации № 97 МинАП Украины от 09.04.2001 г. предусматривают, что арендатор имущества, которое находится в совместной долевой собственности, рассчитывает арендную плату из двух частей:
• премии собственнику имущества в размере не менее 1 % от его стоимости, которая выплачивается в денежной, натуральной форме или услугами по договоренности сторон;
• амортизационной составляющей в размере амортизационных отчислений на арендованное имущество, которое является источником формирования Фонда восстановления арендованных основных средств.
Однако данный документ не является нормативным, поэтому не считается обязательным и может использоваться только в качестве рекомендации. Кроме того, в нем не говорится ничего о том случае, когда имущество было выделено индивидуально.
За помощью обратимся к ст. 762 ГК, согласно которой размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон в договоре. Это может быть фиксированная сумма или же процент от стоимости имущества. В последнем случае арендодателю следует понимать, что стоимость имущества, как правило, со временем уменьшается, а значит, и размер арендной платы тоже будет уменьшаться.
Точно так же в договоре устанавливаются: форма (денежная или натуральная) и сроки выплаты арендной платы, порядок пересмотра и индексации.
3. Срок действия договора. Устанавливается по соглашению сторон. Никаких предельных сроков аренды, как в случае с землей, в отношении имущества не предусмотрено. Минагрополитики рекомендует такой договор заключать на срок, совпадающий со сроком аренды земли (п. 5 Рекомендаций № 97).
Арендатор, который надлежащим образом выполняет свои обязанности по договору, по истечении срока его действия имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. При этом арендатор должен предупредить арендодателя о том, что он такое право намерен использовать в срок, указанный в договоре (если этот срок не указан, то в разумный срок).
Обратите внимание! Договор не просто продлевается на тех же условиях, а подлежит перезаключению, т. е. стороны должны пересмотреть условия, на которых имущество сдается в аренду. И если стороны не могут достичь согласия относительно арендной платы и других условий договора, преимущественное право арендатора на заключение договора прекращается.
Иными словами, если арендодатель по истечении срока действия договора аренды считает необходимым арендную плату поднять, а текущий арендатор ее платить не хочет, то арендодатель может передать имущество в аренду другому арендатору (при его наличии).
К сведению: ХК относит также к существенным условиям договоров аренды порядок использования амортизационных отчислений, возобновление арендованного имущества, а также условия его возвращения или выкупа.
Права и обязанности сторон
При рассмотрении данного вопроса следует руководствоваться гл. 58 ГК и параграфом 5 гл. 30 ХК, в которых, в частности, говорится, что арендодатель обязан:
• передать арендатору имущество в комплекте и в состоянии, которое отвечает условиям договора и назначению;
• предупредить о тех особенностях и недостатках имущества, которые ему известны и могут причинить вред жизни, здоровью, имуществу арендатора или привести к повреждению самого имущества во время его использования;
• проводить капитальный ремонт имущества, если иное не определено в договоре;
• отказаться от договора аренды, если арендатор не вносит арендную плату в течение трех месяцев подряд, и т. д.
К основным обязанностям арендатора относятся:
• использование имущества по назначению;
• проведение его текущего ремонта;
• выплата арендной платы;
• выплата стоимости имущества в случае, если оно было уничтожено по вине арендатора.
Прекращение договора аренды
Как и в отношении любого другого договора, односторонний отказ от договора аренды имущественного пая не допускается, если только это прямо не было определено сторонами в договоре.
Договор аренды прекращается в следующих случаях (ст. 781 ГК, ст. 291 ХК):
• истечение срока, на который он был заключен;
• выкуп имущества, которое бралось в аренду;
• смерть физического лица — арендатора (если иное не указано в договоре), ликвидация юридического лица — арендатора или арендодателя;
• гибель (уничтожение) имущества, в отношении которого заключался договор аренды.
Договор аренды может быть расторгнут досрочно по согласию сторон.
Если имеет место нарушение договорных отношений, то каждая из сторон вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке. Основания, на которых договор может быть расторгнут по требованию арендодателя или арендатора, изложены в ст. 783 и 784 ГК. Свои требования в отношении расторжения договора в этом случае необходимо обосновать, то есть иметь достаточные доказательства для отстаивания своих интересов в суде.
В случае прекращения договора арендатор должен немедленно вернуть арендодателю имущество в состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа, или в состоянии, которое было указано в договоре. В случае же просрочки арендатор имеет право на получение неустойки (ст. 785 ГК).
(По материалам газеты «Баланс-Агро»).