В данной статье изложен порядок оформления документов по арендной плате за земельные паи, если арендодатель умер.
Согласно ст. 1218 ГКУ, в состав наследства входят все права и обязанности, принадлежавшие наследодателю на момент открытия наследства и не прекратившиеся вследствие его смерти. Без сомнения, и сам пай, и арендная плата за него должны наследоваться. Впрочем, сейчас мы хотели бы поговорить о договоре аренды пая. По сути, мы имеем дело с обязательством — обязательством арендатора рассчитаться за пользование чужим имуществом. Соответственно, арендодатель в этом правоотношении выступает кредитором. Если прислушаться к ч. 2 ст. 608 ГКУ, то обязательство прекращается смертью кредитора, только если оно неразрывно связано с личностью кредитора. В вашей ситуации такой неразрывной связи нет, что подтверждает ч. 1 ст. 770 ГКУ: в случае изменения собственника вещи, переданной в наем, к новому собственнику переходят права и обязанности наимодателя.
Новыми собственниками точно будут наследники, так что арендатору следует искать контакты именно с ними. Но что делать, если наследник прав и обязанностей арендодателя не выходит на связь с арендатором?
Убеждены, такому арендатору следует самостоятельно принять необходимые меры. И вот какие способы мы видим.
1. Если следователь статье 537 ГКУ, должник имеет право выполнить свою обязанность и внести надлежащие кредитору деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, если кредитор или уполномоченное им лицо отсутствует в месте выполнения обязательства. В свою очередь, нотариус уведомляет кредитора в порядке, установленном законом, о внесении долга в депозит (ч. 2 ст. 537 ГКУ). Но советуем обращаться к государственному нотариусу по месту проживания арендодателя. Почему? Да потому что тут все равно возникнет вопрос наследования.
2. Можно направить письмо по месту проживания арендодателя. В письме указывают, что предприятие хочет рассчитаться за аренду земпая, а потому наследнику арендодателя (естественно, со свидетельством о праве на наследство) нужно появиться и забрать все надлежащее. Возможно, кто-то и придет. Но сработает это не всегда. Поэтому предлагаем еще один, по нашему мнению — наилучший, способ.
3. Следует обратиться к государственному нотариусу, который ведет наследственное дело умершего. Напомним: местом открытия наследства признают последнее постоянное место жительства наследодателя, а если оно неизвестно — место нахождения имущества или его основной части. Так что в большинстве случаев государственного нотариуса следует искать именно в том округе, где проживал арендодатель. Такой способ удобен тем, что позволяет решить все вопросы, даже если арендная плата имеет натуральную форму.
Также арендатору следует различать два случая, когда:
1) арендную плату начислили до смерти арендодателя, но тот ее так и не получил;
2) арендную плату начислили после смерти арендодателя.
Почему мы акцентируем ваше внимание на этом? Все очень просто: в первом случае наследники наследуют уже конкретное имущество. Это могут быть и деньги, и какая-то сельхозпродукция1 — в зависимости оттого, какая форма арендной платы предусмотрена договором. Тут перед наследником может возникнуть вопрос об уплате налога с наследства, а значит, и о предоставлении декларации (это все зависит от того, кто и что наследует). Впрочем, сегодня мы будем говорить конкретно о предприятии-арендаторе.
Во втором — доход в виде арендной платы возникает уже непосредственно у наследника. Это уже не наследование имущества. Теперь он выступает арендодателем, о чем указано в уже упоминавшейся ст. 770 ГКУ
Так что давайте эти две ситуации рассмотрим более подробно.
1. Арендную плату начислили до смерти арендодателя-наследодателя
Еще раз напомним, что здесь наследуют реальное имущество. Если речь идет о деньгах, то что делать с ними дальше, понятно из п. 193 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины от 03.03.04 г. № 20/5 (далее — Инструкция № 20/5): «Денежные суммы и ценные бумаги, которые остались после умершего, по просьбе наследников или других заинтересованных лиц по отдельной описи сдаются не позднее следующего после проведения описи дня в депозит нотариусу, где находятся до выдачи наследникам или передачи соответствующему финансовому органу в случае признания наследства выморочным и перехода имущества в собственность территориальной общины (выделено авт. — С. С.)». То есть после общения с нотариусом арендная плата поступит прямиком на его депозитный счет. Там она и будет ждать решения своей участи.
А вот для натуральной арендной платы порядок несколько иной. Однозначно, вам нужно уведомить государственную нотариальную контору по месту открытия наследства о том, что умершему арендодателю принадлежит соответствующее имущество (крупа, зерно, свекла и т. п.). Нотариус, согласно п. 190 Инструкции № 20/5, опишет унаследованное имущество, назначит его хранителя и передаст ему на хранение. Кстати, если среди наследственного имущества будут продукты питания, нотариус передает их наследникам. Если опись проводят без наследников, продукты долгосрочного хранения передают соответствующим организациям для реализации (п. 192 Инструкции №20/5). Это делают по отдельному акту, который подписывает, кроме нотариуса и свидетелей, наследник или представитель организации, которым переданы продукты.
Что касается уплаты налога с доходов, то здесь нет никаких проблем. Уже при начислении арендной платы арендатор исчислит сумму налога с доходов. Если в течение 30 дней ее не выплатят, то, руководствуясь пп. 8.1.2 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц» от 22.05.03 г. № 889-IV(далее — Закон о доходах), придется заплатить налог с доходов не позднее такого 30-го дня. После передачи имущества нотариусу или наследнику в учете арендатора будет показана выплата арендной платы. При этом в расчете ф. № 1ДФ все данные о начислении и выплате арендной платы будут отражены с использованием идентификационного номера умершего арендодателя, а не наследника.
2. Арендная плата начислена после смерти арендодателя
Однозначно, о том, что предприятие арендует земельный пай, следует уведомить нотариуса и лиц по месту жительства предыдущего арендодателя. А далее ждать появления наследника. Впрочем, выполняя условия договора, арендатору придется начислить арендную плату до того, как появится такое лицо.
Задерживать уплату налога с доходов в бюджет не советуем. Если, скажем, в договоре предусмотрено, что арендную плату за год начисляют и выплачивают в декабре, а появления наследников нужно ожидать еще ой как долго, будьте так любезны, заплатите налог в бюджет не позднее 30 числа месяца, следующего за месяцем начисления (указанного в договоре). Конечно, если вы выплатите арендную плату до этого срока, то будут действовать общие правила. Так, при выплате налогооблагаемого дохода в неденежной форме или наличными из кассы резидента, налог уплачивают (перечисляют) в бюджет в течение банковского дня, следующего за днем такой выплаты (пп. 8.1.4 Закона о доходах).
Но вот где проблема: предприятию-арендатору не помешало бы исполнить свою обязанность не только по уплате налога, но и по заполнению расчета ф. № 1 ДФ. И сделать это пока что нереально: предыдущий арендодатель умер, а идентификационный код будущего — неизвестен. Хорошо, если претендент на наследство один. Можно взять у него код, не дожидаясь, пока он получит свидетельство на наследство. А если наследников много, можно только гадать, кто получит пай в наследство. Как быть? Мы советуем не заносить сведения о начисленной после смерти арендодателя плате в ф. № 1 ДФ, а ждать нашествия наследников. Как только он (они) появится и сообщит свой идентификационный номер, предприятию придется подать уточняющую ф. № 1 ДФ2 и соответствующие данные показать под его кодом. Почему мы так считаем? Объяснение элементарно. Часть 3 ст. 1223 ГКУ гласит, что право на наследование возникает в день открытия наследства. Таким днем является день смерти лица или день, с которого оно оглашается умершим (ч. 2 ст. 1220 ГКУ). То есть ориентируясь на ст. 770 ГКУ, по нашему мнению, наследник приобретает право арендодателя со дня смерти наследодателя. Соответственно, доход в виде арендной платы (а не наследства) получает именно он. Правда, руководствуясь уже упоминавшейся нами ст. 537 ГКУ, арендную плату (денежную) можно сбросить на депозит у нотариуса. Но, напомним, в общем случае это правило, а не обязанность!
В завершение хотим сказать еще несколько слов, почему в обоих случаях мы ориентируемся именно надень смерти арендодателя, а не, скажем, надень приобретения собственности. Потому что фактически право на пай, или, другими словами, право требования, переходит к наследнику именно в день смерти. Нашу мысль подтверждает ч. 5 ст. 1268 ГКУ согласно которой независимо от времени принятия наследства он принадлежит наследнику со времени открытия наследства. Таким образом, поскольку переход права на земельный пай не регистрируют, можно утверждать, что наследник стал собственником пая со дня смерти арендодателя — наследодателя.
Понятно, когда наследников несколько, суть того, что происходит, не изменится. Но ситуация значительно усложнится. Поэтому желаем предприятию быстро найти своего арендодателя, а наследникам — мирно поделиться имуществом.
1Об отработочной форме мы не упоминаем, поскольку это никак не повлияет на налогообложение наследства. Предприятие выполнит работы и отразит это у себя как погашение задолженности по арендной плате перед умершим арендатором.
2 Конечно, если уже истечет срок предоставления этой формы за отчетный квартал.
(По материалам газеты «Все о бухгалтерском учете «).