В публикации даны ответы на вопросы: Как оформляется передача земли фермерскому хозяйству его членами? Можно ли передавать фермерскому хозяйству участки, предоставленные для личного подсобного хозяйства? Чем грозит если не менять целевое назначение использования земельных участков? Будут ли полученные фермерским хозяйством участки включаться в расчет ФСН?
Фермерское хозяйство (далее — ФХ) — это юридическое лицо, которое создается одним или несколькими гражданами Украины (родственниками или членами одной семьи) для производства товарной сельскохозяйственной продукции, ее переработки и реализации с целью получения прибыли (ст. 1 Закона № 973). Земли фермерского хозяйства состоят из земельных участков, которые (ст. 12 указанного Закона):
• принадлежат ФХ как юридическому лицу на праве собственности;
• используются ФХ на условиях аренды;
• принадлежат гражданам — членам ФХ на праве частной собственности.
К земельным участкам членов ФХ могут относиться земли, предоставленные им для ведения фермерского хозяйства или полученные в собственность в процессе распаевания коллективных сельхозпредприятий. Используя форму вопрос — ответ, расскажем подробнее о процессе передачи членами ФХ своей земли самому хозяйству.
Как оформляется такая передача?
Закон № 973 не говорит, как должна быть оформлена передача. Единственное, что мы узнаем из этого документа, — право владения и пользования земельными участками, которые находятся в собственности членов ФХ, осуществляет только фермерское хозяйство (ч. 2 ст. 12). Поэтому, проанализировав законодательную базу и сложившуюся практику, назовем возможные варианты передачи права владения и пользования землей ФХ.
1-й вариант: заключение договора аренды земельных участков (письмо Госкомзема от 02.03.06 г. № 6-13-312/157). Сторонами такого договора будут члены ФХ и само хозяйство в лице его председателя. Не забудьте, что право на аренду земельного участка возникает после государственной регистрации договора, причем независимо от срока, на который он заключен (ч. 2 ст. 125 ЗК). Регистрацию осуществляет структурное подразделение госпредприятия «Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам», в пределах полномочий которого находится земельный участок. Отметим, что без регистрации договора арендатор не имеет права приступать к использованию земельного участка (ч. 3 ст. 125 ЗК).
Плюс этого варианта — если ФХ является плательщиком фиксированного сельхозналога, то граждане — собственники земли освобождаются от уплаты земельного налога (п. 20 ч. 1 ст. 12 Закона № 2535).
2-й вариант: передача права пользования участком в складочный капитал ФХ. Хозяйство действует на основании устава, в котором, в частности, отражается порядок формирования имущества (складочного капитала). В состав имущества ФХ входит и право пользования землей (ст. 19 Закона № 973). Таким образом, члены ФХ вполне могут записать в устав, что их взносом в складочный капитал будет право пользования земельным участком на определенный срок. Такой взнос подлежит обязательной оценке. Ее могут произвести либо сами члены ФХ, либо профессиональный оценщик.
Передача права пользования подтверждается актом приемки-передачи, где указываются: наименования передающей и принимающей сторон (конкретный член ФХ и председатель ФХ), дата составления акта, наименование передаваемого имущества и его стоимость.
Как известно, права на землю (в частности, право собственности, владения, пользования) подлежат госрегистрации (ст. 4 Закона № 1952). Однако с учетом действующих на сегодня законодательных актов зарегистрировать в земельном кадастре можно только право собственности и право постоянного пользования землей, а также право на аренду земли.
Плюс данного варианта — простое документальное оформление: устав и акт приемки-передачи. Но, к сожалению, есть и свои минусы:
• во-первых, в этом случае собственником участка остается гражданин. А поскольку договор аренды с ФХ — плательщиком ФСН не заключается, то от уплаты земельного налога член ФХ — собственник земли не освобождается. Правда, он может получить такое освобождение по другим основаниям, например, как инвалид 2-й группы;
• во-вторых, возможны сложности при переходе на ФСН (см. пояснение ниже).
Можно ли передавать ФХ участки, предоставленные для личного подсобного хозяйства?
Можно, но только после изменения целевого назначения земельного участка. Что это значит?
Личное крестьянское хозяйство (далее — ЛКХ) и ФХ — два разных понятия. Под ЛКХ подразумевается хозяйственная деятельность, которую осуществляет физическое лицо индивидуально или совместно со своими родственниками для удовлетворения личных потребностей путем производства, переработки и потребления сельхозпродукции, реализации ее излишков и предоставления услуг по использованию имущества ЛКХ (ч. 1 ст. 1 Закона № 742).
Основное же отличие заключается в том, что при ЛКХ отдельное юридическое лицо не образуется.
Для ведения ЛКХ используют участки, переданные физическим лицам в собственность или аренду именно с таким целевым назначением — «для ведения личного крестьянского хозяйства».
Передать участки в пользование ФХ можно лишь в случае изменения целевого назначения, указанного в государственных актах на право собственности на землю. Порядок изменения целевого назначения утвержден постановлением КМУ от 11.04.02 г. № 502. Для этого гражданин — собственник земельного участка подает в местный совет или райгосадминистрацию соответствующее заявление или ходатайство и получает новый государственный акт.
А если целевое назначение не менять, чем это грозит?
Собственники обязаны обеспечивать использование земельных участков по целевому назначению (п. 1 ч. 1 ст. 91 ЗК). Нецелевое использование участка грозит административным штрафом в размере от 85 до 425 грн. для граждан и от 255 до 510 грн. для должностных лиц (ст. 53 КУоАП). Рассматривают дела и налагают штрафы должностные лица Госземинспекции, действующей в составе Госкомзема.
Кто будет плательщиком налога на землю за участки, переданные ФХ?
Земельный налог уплачивают собственники или постоянные пользователи земли (ст. 2 Закона № 2535). В нашей ситуации таковыми являются члены ФХ по отношению к земельным участкам, предоставленным им в собственность. Ведь согласно ст. 12 Закона № 973 ФХ осуществляет лишь права владения и пользования земельными участками, которые находятся в собственности членов ФХ, в то время как члены ФХ по-прежнему остаются их собственниками. И, конечно, не забывайте о льготах по уплате земельного налога, предусмотренных ст. 12 Закона № 2535. К примеру, собственники земли не уплачивают налог при сдаче участка в аренду плательщику ФСН.
Будут ли полученные ФХ участки включаться в расчет ФСН?
Как определено ст. 3 Закона о ФСН, объектом обложения данным налогом является, в частности, площадь сельскохозяйственных угодий, находящихся в собственности сельхозпредприятия и/или предоставленных ему в пользование (в том числе на условиях аренды). При этом площадь земли подтверждается извлечением из земельного кадастра.
Если земля передана ФХ по договору аренды, который прошел госрегистрацию, то получить извлечение не составит труда. И такие участки можно смело включать в расчет ФСН.
Что же касается участков, право пользования которыми внесено в складочный капитал ФХ, то здесь могут быть сложности. Дело в том, что в земельном кадастре фиксируется информация о собственниках и арендаторах. Однако в данном случае ФХ не является ни тем, ни другим. Поэтому в извлечении будет отмечено, что земельный участок находится в собственности конкретного гражданина. В то же время Законом № 973 закреплена норма о том, что землями, полученными гражданами для ведения товарного сельхозпроизводства, пользуется и владеет именно ФХ. Более того, там не указано, что такое пользование должно быть оформлено исключительно как аренда.
Да и в Законе о ФСН речь идет о землях, предоставленных в пользование, в том числе на условиях аренды. То есть земля может быть передана в пользование как по договору аренды, так и другим способом (например, путем внесения права пользования в качестве взноса в складочный капитал).
Таким образом, приходим к выводу: на основании Устава и извлечений из земельного кадастра, полученных членами ФХ — собственниками земельных участков, ФХ может включить площадь полученных участков в расчет ФСН.
Перечень документов:
1.ЗК — Земельный кодекс Украины от 25.10.01 г. № 2768-III.
2.КУоАП — Кодекс Украины об административных правонарушениях от 07.12.84 г. № 8073-Х.
3. Закон о ФСН — Закон Украины от 17.12.98 г. № 320-XIV«О фиксированном сельскохозяйственном налоге».
4.Закон № 742 — Закон Украины от 15.05.03 г. № 742-IV«О личном крестьянском хозяйстве».
5.Закон № 973 — Закон Украины от 19.06.03 г. № 973-IV«О фермерском хозяйстве».
6.Закон № 1952 — Закон Украины от 01.07.04 г. № 1952-IV«О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений».
7.Закон № 2535 — Закон Украины от 03.07.92 г. № 2535-ХII8»О плате за землю».