В этой статье отмечены возможности пользования земельным участком, которые регулируются арендой, сервитутом, эмфитевзисом и суперфицией.
Для субъектов предпринимательской деятельности возможности пользования земельным участком, кроме всем известных отношений аренды, регулируются еще и такими непонятными на первый взгляд терминами, как сервитут, эмфитевзис и суперфиций. Расскажем о них подробнее.
Прежде всего выясним, подлежат ли эти виды пользования землей государственной регистрации и в чем их отличия от договора аренды земли. Действительно, обязательная госрегистрация указанных договоров предусмотрена ст. 4 Закона Украины от 01.07.04 г. № 1952-IV«О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений». Осуществляет ее Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете по земельным ресурсам.
Упомянутые договоры можно заключать с собственниками (владельцами) земли — как с физическими, так и с юридическими лицами. Поскольку эти договоры предусматривают условия срочного и платного пользования землей (за исключением сервитута, который может быть установлен бесплатно), рекомендую при их составлении руководствоваться законодательством по аренде земли и практикой заключения соответствующих договоров.
При этом важно помнить, что отдельные нормы Гражданского и Земельного кодексов Украины (далее — ГК и ЗК) предусматривают дополнительные права и обязанности для сторон договоров сервитута, эмфитевзиса и суперфиция. Так, кроме основных существенных условий данных договоров (срочность, плата за пользование, объемы и цели пользования), в них следует оговаривать и те, которые предусмотрены, но не выписаны подробно законом (например, порядок отчуждения права пользования).
Рассмотрим отдельно каждый вариант, сравнивая его с традиционной арендой.
Сервитут
Данное понятие подразумевает право пользования чужим имуществом для удовлетворения потребностей, которые не могут быть удовлетворены другим способом (ст. 98 — 102 ЗК, ст. 401 — 404, 406 ГК).
Это значит, что пользоваться чужой землей на условиях сервитута можно только для обеспечения своих интересов, связанных именно с конкретным земельным участком, например для прохода, проезда по чужой земле, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, выполнения мероприятий по мелиорации, водоснабжению и т. д.
Использовать право сервитута вместо аренды можно, только если ваши арендные интересы ограничены вышеуказанными целями. Тогда вы даже можете требовать от собственника земли установления сервитута путем заключения договора. А вот если он отказывается заключать с вами договор, обращайтесь в суд.
Интересно, что требовать права пользования чужой землей можно лишь при условии, что вы сами являетесь собственником (владельцем) либо пользователем какого-либо (как правило, соседнего) земельного участка. Право сервитута может быть как платным, так и бесплатным. Этот вопрос решается либо в договоре, либо в судебном порядке.
Эмфитевзис
Этот термин означает право пользования чужой землей для сельскохозяйственных нужд (ст.1021 ЗК, ст. 407- 412 ГК).
Данный вариант действительно может заменить обычный договор аренды, если ваши интересы в отношении земли ограничены ее использованием в сельскохозяйственных целях. Плюсы такого договора для пользователя по сравнению с арендой заключаются в следующем:
• землепользователь может передать свое право пользования другому лицу, не спрашивая разрешения у собственника земли (и договором это право не может быть ограничено). При этом у собственника земли есть преимущество в случае продажи пользователем своего права. Реализуется оно таким образом: пользователь земли письменно предупреждает собственника, что хочет продать свое право эмфитевзиса по такой-то цене и на таких-то условиях. Собственник, которого устраивают предложенные условия, выкупает у пользователя его право. Если же в течение месяца собственник письменно не заявляет о согласии на покупку, пользователь продает свое право кому захочет. Кстати, в договоре эмфитевзиса могут быть предусмотрены проценты (доля) собственника земли от продажи права пользователя;
• если в договоре эмфитевзиса указано, что он заключен на неограниченный срок, то отказаться от него собственник земли может, только уведомив пользователя не менее чем за год до расторжения (для сравнения: при обычной аренде — от трех месяцев).
Важно, что по закону землепользователь обязан эффективно распоряжаться полученной землей, в том числе поддерживать ее плодородие, применять природоохранные технологии производства, воздерживаться от действий, которые могут ухудшить экологическую ситуацию. Поэтому в случае невыполнения таких условий право эмфитевзиса может быть прекращено по решению суда.
Суперфиций
Под данным термином понимается право пользования чужой землей для застройки (ст.1021 ЗК, ст. 413 — 417 ГК).
Здесь ситуация схожа с эмфитевзисом: если аренда вам нужна только для застройки земли, можете заключать договор суперфиция.
К плюсам для пользователя в сравнении с арендой можно отнести то, что он может:
• передавать право суперфиция другим лицам без согласия собственника земли. Причем на этот раз закон не предусмотрел обязательного преимущества собственника земли при покупке права суперфиция;
• отказаться от использования земли, и тогда действие договора суперфиция прекращается.
Плюсы для собственника земли заключаются в следующем:
• в договоре суперфиция можно установить право получения собственником земли части доходов землепользователя;
• в договоре можно установить право совместного пользования землей — и собственником, и пользователем;
• действие договора прекратится, если пользователь на протяжении трех лет не начнет пользоваться землей по назначению.
И несколько слов в заключение. Если ваш договор называется договором аренды, но по природе и отраженным в нем условиям является тем же сервитутом, эмфитевзисом или суперфицием, вы можете применять нормы законодательства, установленные для этих трех вариантов пользования землей.