В публикации речь идет о суперфиции, как одном из вариантов использования чужого имущества (земельного участка) с целью возведения на нем зданий, сооружений с приобретением застройщиком права собственности на них.
Описаны особенности суперфиция.
Значительная часть нашего культурного наследия проникает своими корнями в Древнюю Грецию. Римляне сыграли важную роль в распространении древнегреческой культуры. Склоняясь перед древнегреческим искусством, философией и науками, они восприняли их и передали европейскому средневековью. Существенным вкладом римлян в европейскую цивилизацию стало создание римского права, которое является уникальной историко-методологической моделью, прародителем современного гражданского права. В украинском гражданском и земельном праве тоже внедрены нормы римского права, такие как земельный сервитут, суперфиций и эмфитевзис.
В этой публикации остановимся на одном из видов этого права — суперфиции.
Земельные отношения всегда волновали общество. Становление каждого государства сопровождалось экономическими, аграрными и земельными реформами.
В Украине реформирование земельных отношений осуществляется с 1991 г. Одним из шагов этой реформы стало принятие Земельного кодекса, которым установлены новые права на землю, указанные в третьем разделе этого нормативного акта: право собственности, право пользования (постоянное пользование и аренда), право земельного сервитута, право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей (эмфитевзис) или для застройки (суперфиций).
Право владения возникает на основании договора с владельцем или лицом, которому имущество было передано собственником, а также на иных основаниях, установленных законом. Владение бывает добросовестное и недобросовестное. Недобросовестный владелец обязан немедленно вернуть имущество лицу, которое имеет на него право собственности или другое право в соответствии с договором или законом, либо является добросовестным владельцем.
Право пользования чужим имуществом (сервитут) может быть установлено относительно земельного участка, других природных ресурсов (земельный сервитут) или иного недвижимого имущества для удовлетворения определенных потребностей других лиц, которые не могут быть удовлетворены иным способом. Сервитут может быть установлен договором, законом, завещанием или решением суда.
Право пользования чужим земельным участком (эмфитевзис) устанавливается договором между владельцем земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей. Оно может отчуждаться и передаваться в порядке наследования.
Владелец земельного участка также имеет право предоставить его в пользование другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других зданий и сооружений (суперфиций).
Понятие суперфиция впервые появилось в Земельном кодексе в 2007 г. в связи с принятием Закона «О внесении изменений и признания утратившими силу некоторых законодательных актов Украины в связи с принятием Гражданского кодекса Украины» № 997-V. Его определение дано также в Гражданском кодексе, ст. 395 которого устанавливает виды вещных прав на чужое имущество, среди которых есть и право застройки земельного участка (суперфиций).
Рассмотрим суперфиций как институт гражданского права.
Особенность суперфиция заключается в том, что такое право может отчуждаться землепользователем либо передаваться в порядке наследования на основании договора или завещания, а также дает право землевладельцу на прибыль от промышленных, иных объектов, построенных на предоставленном на условиях суперфиция земельном участке. Право пользования чужим земельным участком для застройки может быть установлено на определенный или на неопределенный срок. Однако, такое право может быть прекращено в случаях:
— совпадения в одном лице владельца земельного участка и землепользователя;
— окончания срока права пользования;
— отказа землепользователя от права пользования;
— неиспользования земельного участка для застройки на протяжении трех лет подряд;
— по решению суда и в других случаях, установленных законом.
Субъектами суперфиция могут быть любые физические и юридические лица.
Объектом суперфиция является право пользования земельным участком для строительства определенных видов сооружений или зданий с возможностью для суперфициария (застройщика) приобрести право собственности на них, а для землевладельца — получать часть прибыли землепользователя. При предоставлении земельного участка в пользование с целью застройки необходимо, чтобы его последующее использование отвечало целевому назначению участка. Определение целевого назначения земель происходит путем их отнесения к той или другой категории и осуществляется на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления в соответствии с их полномочиями (часть первая ст. 20 Земельного кодекса) и, как правило, указывается в государственном акте о праве собственности на этот участок.
Основаниями установления суперфиция является договор между владельцем земельного участка и будущим застройщиком, а также завещание. Завещание также может быть основанием установления суперфиция в случае наличия в нем завещательного отказа, которым завещатель обязывает наследника предоставить другому лицу право пользования для застройки земельным участком, входящим в состав наследства.
Уже существующий суперфиций может переходить в наследство как на основании завещания, так и путем наследования по закону. При этом, поскольку право пользования земельным участком для застройки и право собственности на возведенные на нем сооружения, входящие в состав наследства, являются связанными между собой вещными правами, указанные права в случае раздела наследства между разными наследниками не могут передаваться отдельно.
Срок суперфиция может быть определенным или неопределенным. Минимальный и максимальный сроки суперфиция в Гражданском кодексе не определены. Если суперфиций установлен на неопределенный срок, он считается бессрочным и может быть прекращен по желанию сторон в любое время.
Суперфиций может быть передан иному лицу по какому-либо гражданско-правовому договору. Заключение такого договора не требует согласования его условий с владельцем земельного участка, и такой договор является для него обязательным. Суперфициарий не обязан сообщать владельцу земельного участка о последующем отчуждении суперфиция, поскольку в Гражданском кодексе (в отличие от правил об отчуждении эмфитевзиса) не закреплено преимущественное право владельца перед другими лицами на покупку права пользования участком. Владелец участка, в свою очередь, обязан сохранять тот характер отношений с новым суперфициарием, который существовал с его предшественником в соответствии с условиями договора об установлении суперфиция. При этом следует понимать, что отчуждается или наследуется не земельный участок, а право пользования им.
В отличие от сервитута, суперфиций не может быть безоплатным. Владелец сервитута имеет право на возмещение убытков от установки суперфиция. В сущности, при заключении договора суперфиция, право пользования, владение и распоряжение владельца земельного участка, относительно которого установлен суперфиций, не изымается. В то же время, право временного пользования землей владелец передает за плату другому лицу, что порождает между ними земельные и гражданские правоотношения.
Форма договора
Действующим законодательством не предусмотрена отдельная форма договора об установлении суперфиция, но учитывая то обстоятельство, что такой договор не может быть выполнен сторонами в момент его совершения, он должен быть лишь письменным.
Поскольку суперфиций достаточно близок к арендным отношениям, стороны могут руководствоваться существенными условиями договора аренды земли, описанными в Законе «Об аренде земли» от 6 октября 1998 г., а также типовым договором аренды земли. При этом участники отношений должны указать в договоре сведения о земельном участке: цель предоставления его в пользование, вид осуществляемого на нем строительства, а также правовой режим объектов недвижимости, которые предполагается построить, условия платного пользования участком (размер платы, ее форма, условия, порядок, сроки выплаты) и сведения о доле прибыли.
Владелец земельного участка, предоставленного для застройки, имеет право на:
— получение платы за пользование им для застройки. Эта плата не является арендной и платой за землю, последняя платится отдельно в бюджет. Стороны сами определяют размер платы за пользование, периодичность ее внесения (разовый или периодический характер последней), ее форму, условия, порядок и сроки выплаты и тому подобное. Невнесение платы за пользование не является основанием прекращения суперфиция, однако предоставляет владельцу земли право требовать взыскания с суперфициария задолженности в принудительном порядке;
— получение в случаях, установленных договором, доли дохода землепользователя от построенных на земельном участке промышленных объектов и тому подобное;
— владение и пользование участком в объеме, установленном договором с землепользователем;
— распоряжение участком, в том числе путем отчуждения ее другим лицам. При этом владелец должен предупредить приобретателя участка о праве суперфициария на застройку. Суперфиций будет сохранять свою силу и для нового владельца участка, в том числе для лица, которое приобрело землю на публичных торгах. Переход права собственности на земельный участок к другому лицу не влияет на объем прав владельца здания (сооружения) относительно пользования земельным участком (ст. 414 Гражданского кодекса).
Владелец земельного участка, предоставленного для застройки, обязан:
— предоставить определенный участок под застройку в сроки, определенные договором об установлении суперфиция или завещанием;
— не препятствовать землепользователю осуществлять право пользования участком. Против нарушения владельцем его прав суперфициарий может защищаться теми же средствами гражданско-правовой защиты, что и владелец имущества (ст. 396 Гражданского кодекса).
Суперфициарий (землепользователь) имеет право:
— использовать участок для застройки (строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и тому подобных зданий, сооружений) в соответствии с договором о суперфиции и требованиями закона (ст. 413 Гражданского кодекса);
— пользоваться земельным участком в объеме, установленном договором (ст. 415 Гражданского кодекса). При этом речь идет об использовании участка не только непосредственно для строительства, но и для обслуживания строительных работ (организации подъездных путей, сооружения временного жилья для строителей и тому подобное);
— приобретать право собственности на здания (сооружения), построенные на земельном участке, переданном ему для застройки;
— передавать суперфиций другим лицам путем договора или завещания.
При этом лицо, к которому перешло право собственности на здания (сооружения), приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и предыдущий владелец здания (сооружения). Суперфициарий не обязан сообщать владельцу участка о намерении передать суперфиций другому лицу. Отсутствие такого сообщения не дает владельцу участка права оспаривать действительность договора отчуждения суперфиция и требовать плату за такое отчуждение, как это предусмотрено в случае продажи эмфитевзиса. Землепользователь должен лишь сообщить владельцу земельного участка о замене его другим лицом в обязательстве оплаты пользования участком (часть четвертая ст. 415 Гражданского кодекса).
Суперфициарий (землепользователь) обязан:
— вносить плату за пользование земельным участком, предоставленным ему для застройки. Следует отметить, что законодательством не установлен порядок внесения указанной платы, периодичность и размеры такой платы, поэтому плата за суперфиций, ее размеры и сроки внесения должны быть существенными условиями договора о суперфиции. Учитывая, что частью четвертой ст. 415 Гражданского кодекса определено, что землепользователь обязанвносить плату (а невнести), можно прийти к выводу, что платежи за суперфиций должны быть не разовыми, а периодическими;
— вносить другие платежи, установленные законом;
— использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением. При этом, если в нарушение этого требования будет осуществляться строительство зданий промышленного назначения, а суперфиций предоставлялся для жилищного строительства, то это будет считаться использованием земли не по целевому назначению;
— приступить к использованию земельного участка для застройки на протяжении трех лет с момента установления суперфиция;
— в случае прекращения суперфиция по требованию владельца земельного участка снести здания и привести участок к состоянию, в котором он был до предоставления его в пользование (часть первая ст. 417 Гражданского кодекса).
Если снос здания (сооружения), размещенного на земельном участке, запрещен законом (жилые дома, памятники истории и культуры и тому подобное) или является нецелесообразным в связи с явным превышением стоимости здания (сооружения) относительно стоимости земельного участка, суд, с учетом оснований прекращения права пользования участком, может вынести решение о выкупе владельцем здания (сооружения) земельного участка, на которой оно размещено, или о выкупе владельцем земельного участка здания (сооружения); об определении условий пользования земельным участком владельцем здания (сооружения) на новый срок (ст. 417 Гражданского кодекса). При решении спора суд учитывает ценность земельного участка, стоимость построенных на нем сооружений, основания прекращения суперфиция (часть вторая ст. 417 Гражданского кодекса), требования справедливости, добросовестности и разумности гражданского законодательства (ст. 3 Гражданского кодекса) и тому подобное.
Составление проекта отвода земельного участка
Необходимость составления проекта отвода возникает в случае передачи в пользование земельного участка если предусматривается изменение его целевого назначения.
Правовой режим зданий и сооружений, возведенных на земельном участке
Договор суперфиция должен содержать положение о назначении построек. Кроме того, с целью защиты интересов землевладельца договор может обязывать пользователя земли до начала выполнения строительных работ согласовать проект строительства с владельцем земельного участка. Владелец может в положениях договора относительно условий возврата земельного участка требовать от пользователя вернуть участок в состоянии не хуже, чем когда он был предоставлен в пользование, с учетом изменений, состоявшихся в результате строительства объектов недвижимости.
Плата за пользование землей
Согласно ст. 414 Гражданского кодекса, владелец земельного участка, переданного под застройку, имеет право на получение платы за пользование землею. Следует понимать, что эта плата не является платой за землю (земельным налогом или арендной платой за землю), а является платойза пользование земельным участком для застройки. Возникает вопрос: должен ли такой земельный участок облагаться налогом и если да, то кто является плательщиком в бюджет платы за землю?
Как определено ст. 2 Закона «О плате за землю» № 2535-XII, использование земли в Украине платное. Плата за землю взымается в виде земельного налога или арендной платы. Субъектом платы за землю (плательщиком) является владелец земельного участка, земельной доли (пая) и землепользователь, в том числе арендатор. То есть, земельный участок должен облагаться налогом в виде платы за землю или арендной платы. Плата за землю зачисляется в соответствующие местные бюджеты. Плата за пользование чужим земельным участком для застройки не заменяет платы за землю и, тем более, не освобождает от нее. Суперфициарий (землепользователь) платит землевладельцу именно за суперфиций. В договоре суперфиция можно установить такую сумму платы, которая бы компенсировала владельцу земельного участка расходы, связанные с уплатой земельного налога.
То есть предоставление владельцем земельного участка другим юридическим или физическим лицам на основании какого-либо права, определенного законодательством (сервитут, суперфиций, лизинг и тому подобное), не освобождает землевладельца от обязанностей, установленных ст. 91 Земельного кодекса, в частности, своевременной уплаты земельного налога.
Относительно предоставления права пользования земельным участком для застройки (суперфиция) органами местного самоуправления (сельскими, поселковыми и городскими советами), следует заметить, что эти органы являются лишь распорядителями земли, а в соответствии с ст. 413 Гражданского кодекса, право на суперфиций может предоставить владелец земельного участка.*
Право суперфиция еще не получило в государстве достаточного распространения, прежде всего из-за неосведомленности и отсутствия нормативных документов относительно порядка его применения. Это — дело времени.
По материалам «Вестника налоговой службы Украины»
К сведению
Примечания к статье…
* Обращаем внимание на то, чтоГоскомзем не разделяет такую точку зрения и считает, что стороной договора суперфиция может быть любое лицо, которое является владельцем земельного участка или выступает от его имени, включая органы местного самоуправления, которые имеют право заключать договоры суперфиция с застройщиками (письмо от 02.07.2008 г. № 14-25-7/7030).
По материалам «Всеукраинская сеть ЛІГА: ЗАКОН».