В статье дается описание сложившейся организационно-правовой ситуации в Украине в отношении аренды земельных паев. Материал дает анализ статистических данных различных регионов Украины, в частности АР Крым, в сфере аренды земельных наделов.
На протяжении многих лет органами земельных ресурсов ведется мониторинг арендных отношений на селе. В результате земельной реформы в Украине 217,4 тысячи крымчан стали владельцами сертификатов на право на земельную долю (пай). Из них 157,4 тысячи уже получили государственные акты на право собственности на землю. Как же новые землевладельцы распоряжаются своей собственностью?
Наблюдения показывают, что не все крестьяне могут или хотят самостоятельно самостоятельно обрабатывать землю, полученную в результате паевания. При этом пенсионеры составляют почти половину арендодателей. В основном они сдают ее в аренду сельхозтоваропроизводителям различных форм собственности: коллективным сельхозпредприятиям, акционерным обществам, кооперативам, крестьянским (фермерским) хозяйствам, а также иным предприятиям, использующим землю для сельскохозяйственного производства.
В 2007 г. граждане заключили 149,7 тысяч договоров аренды на общую сумму арендной платы 92,1 млн. грн. в год, передав при этом 679,2 тысяч га земель.
Срок действия договоров аренды паевой земли в большинстве случаев не превышает 5 лет. За такое непродолжительное время сложно соблюдать чередование культур в севооборотах, что отрицательно влияет на рациональное и эффективное использование земель. Стремятся заключать договоры на более длительные сроки арендаторы, планирующие работать на земле не один год.
Арендодатель также имеет свои причины не рисковать, сдавая свои земельные наделы (паи) в аренду на длительный срок с фиксированной оплатой, так как не будет иметь возможности изменить оплату в дальнейшем даже при ее повсеместном фактическом удорожании. Такая картина, к сожалению, наблюдается в целом по Украине, что является препятствием для капиталовложений в улучшение земли.
Что касается расчетов арендаторов с пайщиками, то на начало текущего года крымчане, сдавшие свои паи в аренду в 2007 году, получили в общей сложности 90,6 млн. грн., что составляет 98,1% от общей суммы, начисленной по договорам арендной платы. По сравнению с другими регионами Украины это – достаточно высокий показатель. По данным Госземагенства Украины арендаторы лишь Полтавской, Кировоградской и Черкасской областей рассчитались на 98-100%. Средний показатель платы за 1 га в 2007 году по АР Крым составил 135,7 грн. Автономия вошла в десятку регионов страны, в которых выплачивается наиболее высокая арендная плата.
Арендная плата, согласно положениям Закона Украины «Об аренде земли» может выплачиваться в денежной, натуральной и отработочной (оказание услуг арендодателю) формах. Как показывает анализ, выплаты в основном производятся в натуральной форме, продукцией, цена на которую превышает даже рыночные цены. Естественно, что при растущих ценах на основные продукты питания, количество выдаваемой в качестве оплаты за использование паев сельхозпродукции будет уменьшаться.
Кроме того, не всех граждан устраивает натуральная форма оплаты. Например, выехавших за пределы республики наследников пайщиков, проживающих в других регионах. Такие арендодатели хотят получать арендную плату в денежном выражении. И такое желание граждан можно понять. Поэтому владельцам паев следует внимательно читать условия договоров, так как в дальнейшем оспорить или изменить условия возможно только в судебном порядке. Однако, как показывает практика, суд чаще всего отказывает истцу в его исковых требованиях об изменении формы арендной платы.
На сегодняшний день можно сделать вывод, что в целом отношения в сфере аренды земельные паев далеко не полностью отвечают ожиданиям ни арендодателей, ни арендаторов. А это значит, что сложившаяся организационно-правовая ситуация «сопротивляется» стабилизации и развитию деятельности в области сельхозпроизводства.