Статья дает примеры различных вариантов правовых отношений, имеющих место на рынке аренды земли в странах с развитой рыночной экономикой.
В странах с развитой рыночной экономикой доминирующая часть сельскохозяйственных угодий находится в обороте на рынке аренды земли. Такая ситуация характерна как для США, так и для стран Западной Европы. Преимущество аренды прежде всего вызвано отсутствием у фермеров достаточного объема денежных средств для приобретения земли в собственность, и возможностью более рационально использовать капитал для модернизации производства.
В развитых странах практикуются разные способы взаимоотношений между собственниками и арендаторами: аренда на основе трудового участия; для нужд животноводства; на основе паевого участия в выращивании урожая; на основе участия в чистом доходе; по принципу фиксированных платежей.
Аренда на основе трудового участия характеризуется тем, что стороны работают на правах коллег. Прибыль распределяется пропорционально трудовым вложениям каждой из сторон. Собственник освобождается от ежедневной работы на ферме, но осуществляет контроль за ее производственной деятельностью. Арендатор вкладывает в производство только труд и берет участие в управлении.
Аренда земли для нужд животноводства основывается на партнерстве сторон, при котором прибыль и вложения каждого из партнеров распределяются пропорционально. Типовым для этого вида аренды является соотношение капиталов, поголовья животных, кормов, оборудования, затрат на семена и т.д. как 1:1. Для собственника данный тип аренды – самый прибыльный, особенно, если арендатор является высококвалифицированным специалистом.
Аренда на основе паевого участия в урожае наиболее распространена в странах с высоким уровнем цен на землю. Стороны распределяют между собой как прибыль, так и издержки. При таких условиях риск распределяется, а выручка каждой из сторон зависит от условий рынка и производства. Собственник получает часть урожая зерновых (от 1/3 до 1/2 в зависимости от качества земли) и плату за использование арендатором земли и пастбищ.
Аренда на основе паевого участия в чистом доходе имеет черты, как фиксированной платы, так и арендной платы на основе паевого участия в урожае. Уровень платежей не фиксируется и является зависимым от полученного урожая. Собственник получает денежный эквивалент своего ежегодного участия в выращенном урожае. Он не работает на ферме, а передает в аренду землю, оборудование, машины.
Аренда на основе фиксированной платы наиболее напоминает условия аренды, распространенные в Украине. По таким контрактам арендатор берет на себя все риски хозяйствования, а собственник земли получает гарантированную прибыль. В США собственник земли может требовать 20-30% урожая. В Японии предельный уровень арендной платы устанавливает государство. Для орошаемых земель – не больше 20%, а для не орошаемых – не больше 15% стоимости полученного урожая.
Определение срока аренды имеет существенное значение для развития арендных земельных отношений. В Украине преобладает краткосрочная аренда сроком до 5 лет. С позиции собственника, который ждет лучших условий арендной платы, такие сроки оправданы. Но с точки зрения организации стабильного производства, краткосрочная аренда является преградой для капиталовложений в долгосрочное улучшение земли.
В странах Западной Европы наоборот: почти 90% договоров составляются на срок свыше 9 лет, т.е. полный цикл севооборота. В Китае средний срок аренды – 30-50 лет, а при освоении целины – 50-70 лет, с возможностью уступки права аренды третьему лицу. В аренде находится до 95% обрабатываемых земель.
Арендная плата является ключевым аспектом арендных отношений. В сельском хозяйстве развитых стран ее отождествляют с рентой. Анализ показывает, что в Швеции она составляет 5-8% стоимости земли или 7-9% от стоимости реализованной фермером продукции. В Великобритании – 2,3% от рыночной цены земли. В США арендную плату выплачивают на уровне от 0,6 до 10,5% за пахотные земли, и от 0,9 до 10,9 за пастбища, в зависимости от их рыночной стоимости. Размер арендной платы в Дании исчисляют исходя из цены 1ц пшеницы или ячменя на мировом рынке. В зависимости от качества угодий собственник может получить от 16 до 20% стоимости ожидаемого урожая указанных культур.
В Канаде на оплату аренды расходуется 40-45% выращенного урожая. Характерной чертой развития арендных отношений является активная роль государства-арендодателя. Это связано с деятельностью Земельного банка, основным заданием которого является покупка и передача земель в долгосрочную аренду и улучшение механизмов передачи их следующим поколениям фермерских семей. Во Франции договор аренды составляет специальная консультативная комиссия, назначенная префектом. Арендную плату вычисляют в зависимости от региона, исходя из максимального и минимального объема производства четырех основных культур. В целом в странах Европейского Союза на условиях аренды обрабатывают более 40% сельскохозяйственных угодий. Арендная плата за 1 га в среднем составляет 8 ц пшеницы или ее рыночной стоимости в текущем году.
Важное значение для развития аренды имеет государственная политика в сфере земельных отношений. Поскольку для большинства молодых фермеров покупка земли из-за ее высокой цены недоступна, государственная стратегия западных стран направлена на развитие долгосрочной аренды и гарантии прав сторон. Например, в Чехии с целью стабилизации землепользования и поддержки арендаторов используются такие меры: долгосрочный договор аренды земли со сложным механизмом его досрочного расторжения; заключение договоров аренды не с конкретным пользователем, а с их объединением. При этом запрещается продавать землю иностранцам, и изменять ее целевое назначение.
Опыт развитых стран свидетельствует о том, что государственная политика в сфере сельского хозяйства и земельных отношений должна быть направлена на стимулирование процесса концентрации и интеграции сельскохозяйственного производства с объединением промышленного, торгового и банковского капитала, реализацией программ социальной защиты населения, охраны земель и окружающей среды, развития сельских территорий.
Перспектива развития арендных земельных отношений в Украине лежит во внедрении модели средне- и долгосрочной аренды с возможностью дальнейшего перезаключения договоров. При условии отмены моратория и внедрения покупки-продажи земель целесообразным будет использование шкалы мотивов и ограничений по их перепродаже.
По материалам журнала
«Економіка АПК»