В материале показана математическая зависимость денежного потока поступлений от арендной платы за пользование определенным земельным участком и по продажи с помощью простых линейных уравнений, что дает возможность осуществить расчет эффективности продажи и аренды земельных участков.
ПРОДАЖА ИЛИ АРЕНДА:
Направление поступлений от уплаты за землю в бюджеты всех уровней от продажи или аренды земельных участков часто становится поводом для серьезных дискуссий. Почему? Рассмотрим вопрос детальнее.
Основными положениями законодательства Украины, в частности, статьей 1 Закона Украины «О плате за землю» определено, что пользование землей в Украине является платным. Владельцы земли и землепользователи обязаны платить в бюджеты всех уровней земельный налог, арендаторы земельных участков государственной и коммунальной формы собственности — арендную плату.
Согласно статье 7 Закона Украины «О плате за землю» налог на земельные участки в границах населенных пунктов составляет 1 % от нормативной денежной оценки этого земельного участка, а за границами населенных пунктов устанавливается (по отдельным категориям земель), исходя из денежной оценки пашни по области.
Арендаторы земельных участков государственной и коммунальной формы собственности вносят в бюджет арендную плату, которая, согласно статье 21 Закона Украины «Об аренде земли», может составлять от 1 до 10 % нормативной денежной оценки земельных участков.
Органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления освобождаются от уплаты земельного налога.
Для того, чтобы проследить математический механизм процесса, рассмотрим во времени денежный поток поступлений в бюджеты всех уровней от передачи в аренду земельных участков.
Учитывая вышеприведенное, можно точно определить математическую зависимость денежного потока поступлений от арендной платы за пользование определенным земельным участком, которая имеет вид простого линейного уравнения:
Нб = (n х Hrо х Х) (1)
где:
Нб — поступление в бюджеты всех уровней, грн;
Нго — нормативная денежная оценка земельного участка, грн;
n — ставка арендной платы, %;
X — количество лет, для которого высчитывается денежный поток, лет;
Математическая зависимость денежного потока поступлений в бюджет от продажи земельного участка будет иметь следующий вид:
Нб = Цп + СзпХ (2)
где:
Нб — поступление в бюджеты всех уровней, грн;
Цп — цена продажи земельного участка (экспертная денежная оценка), грн;
С зп — ставка земельного налога, грн;
X — количество лет, для которого высчитывается денежный поток, лет.
Итак, эффективность аренды или продажи земельного участка можно выразить в периоде времени, за который денежные потоки от продажи и аренды сравняются. Высчитать этот показатель можно с помощью решения системы линейных уравнений (1, 2):
Нб = (п х Нго) X
Нб = Цп + Сзп X
Упрощение этой системы приводит к математическому выражению эффективности продажи и аренды земельных участков. Формула эффективности будет иметь вид:
X = Цп/ ((n х Нго) — Сзп) (3)
где:
X — период, через который поступления от продажи и аренды сравняются, лет;
Нго — нормативная денежная оценка земельного участка, грн.;
Цп — цена продажи земельного участка (экспертная денежная оценка), грн.;
Сзп — ставка земельного налога, грн.
Такой подход дает возможность без значительных расходов времени на проведение анализа осуществить расчет эффективности продажи земельного участка, имея лишь несколько общераспространенных показателей, и применять их для любых земельных участков, независимо от целевого назначения, местоположения, конфигурации, площади, степени освоения и т.п.
Анализ нескольких продаж земельных участков разного целевого назначения в Херсонской области приведено в таблице 1.
Следует также отметить, что статьей 21 Закона Украины «Об аренде земли» определено, что в случае приобретения права аренды земельного участка на конкурентных началах арендная плата может превышать 10 % нормативной денежной оценки земельного участка. В таком случае эффективность аренды или продажи земельных участков может значительно измениться в зависимости от круга участников конкурса и их платежеспособности.
Сфера применения этого порядка может быть разная: обоснование цены продажи земельного участка, планирование использования земельного фонда административно-территориальной единицы, установление оптимального соотношения разных форм собственности на землю, разработка документации из землеустройства, принятие обоснованных управленческих решений в отрасли землепользования и бюджетной политики на разных уровнях управления, обеспечение плановости развития предприятий и частных предпринимателей и т.п.
Таблица 1
Анализ эффективности продажи некоторых земельных участков несельскохозяйственного назначения в Херсонской области при ставке арендной платы 10% нормативной денежной оценки земельного участка